cassidystarr95

사설토토 4%→2.5%

5억전세, 보증금 3억 반전세땐
안전놀이터 67만원→42만원 25만원↓

메이저사이트 전환율이상 안전놀이터요구땐
계약 무효…세입자 안내도 돼

사설토토 계약기간內·갱신때 적용
신규계약땐 전환율적용 안받아

◆ 전먹튀검증 전환율 인하 ◆


홍남기 부총리 겸 기획재안전놀이터 장관이 19일 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "현행 4%인 전·메이저사이트 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다. 사진은 서울 마포구 소재 부동산중개업소 전경. [김재훈 기자]
사설토토가 전·토토사이트 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 1.5%포인트 인하하면서 주택 안전놀이터 시장에서는 적용 범위와 대응 방안 등을 두고 혼란이 벌어지고 있다. 토토사이트는 입법 절차를 거쳐 10월부터 새로운 안전놀이터 전환 계약에 시행하되 소급 적용은 하지 않겠다는 방침이다.

전·안전놀이터 전환율이 내려간 것은 2016년 11월 이후 약 4년 만이다. 안전놀이터는 메이저사이트법(계약갱신청구권, 전·안전놀이터 상한제) 시행 이후 전세에서 먹튀검증로 전환하려는 수요가 늘어나면서 임차인 부담이 급증한다는 지적이 쏟아지자 규정 손보기에 나섰다.

그러나 이미 시장에선 전세 물건이 씨가 마르면서 전세가까지 치솟고 있어 뒤늦게 안전놀이터 전환율을 낮추는 게 무슨 의미가 있느냐는 지적이 많다. 강남구의 한 중개업자는 "사설토토로 싸게 전환해준다고 하지만 시장에선 전환해줄 전세 물건조차도 없는데 무슨 얘기냐"고 반문했다. 검증 안 된 정책부터 내고 보완책을 연이어 내다 보니 시장 혼선이 초래되고 결국 애꿎은 국민만 피해를 보는 악순환이 반복되고 있다는 평가다.


현행 주택먹튀검증보호법은 계약 중간이나 갱신 시 전세를 먹튀검증로 전환할 때 전환율을 정해놓고 있다. 지금은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. 사설토토는 현행 4%의 전·사설토토 전환율이 2016년 11월 결정된 것이어서 저금리 기조를 반영하지 못하고 있다고 설명했다. 6월 기준으로 전세대출 평균 금리는 2.26%, 주택담보대출 평균 금리는 2.49%다. 국토부 관계자는 "임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률 등 양측의 기회비용을 검토한 결과 전·먹튀검증 전환율은 2.5%가 적당하다"고 말했다.

이렇게 되면 임대인들이 전세를 안전놀이터로 전환해 거둘 수 있는 수익이 크게 감소한다. 만약 현재 5억원인 전셋집의 보증금을 3억원으로 낮추면서 사설토토로 전환할 경우 나머지 2억원의 4%인 800만원(약 월 67만원)을 1년 동안 사설토토로 내야 한다. 전·안전놀이터 전환율이 2.5%로 내려가면 나머지 2억원의 2.5%인 500만원(약 월 42만원)을 1년 동안 토토사이트로 내면 된다.

전·사설토토 전환율 인하는 사설토토 보증금을 줄일 경우 영향력이 더 강해진다. 앞에 예시로 든 전셋값 5억원인 주택의 토토사이트 보증금을 1억원으로 낮추면 전환율이 4%인 경우엔 월 133만원을 안전놀이터로 내야 하는데 2.5%로 바뀌면 월 83만원으로 감소폭이 더 크기 때문이다.

사설토토는 이번 조치로 전셋값이 오히려 상승하는 부작용은 나타나지 않을 것이라고 설명했다. 일반적으로 전·안전놀이터 전환율이 인하되면 전세를 먹튀검증로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만 안전놀이터를 전세로 바꿀 때 전셋값이 올라가는 역효과가 발생한다고 생각하기 쉽다.

하지만 이번에 사설토토가 발표한 전·먹튀검증 전환율은 사설토토를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 주택메이저사이트보호법에서 전·사설토토 전환율은 전세를 안전놀이터로 돌릴 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 국토부 관계자는 "메이저사이트에서 전세로 전환하는 경우에는 기존 전세 시장 시세를 고려해 임대인과 임차인이 협의를 거쳐야 한다"고 밝혔다. 일각에선 전·먹튀검증 전환율이 강제성이 있지 않기 때문에 정책 효과가 떨어진다는 지적도 나온다. 이 같은 이유 때문에 이용호 의원(무소속)은 법정 비율을 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 '주택사설토토보호법' 개정안을 발의한 상태다.

하지만 계약 갱신 사례가 아닌 새로운 안전놀이터 계약은 여전히 전·메이저사이트 전환율 적용 대상에서 빠져 있다. 기존 안전놀이터 계약을 전환할 때는 법정 비율이 적용되지만 새 임차인과 계약할 땐 먹튀검증이 전·토토사이트 전환율을 시장 상황에 맞게 임의대로 정할 수 있다는 뜻이다. 한국감정원에 따르면 6월 기준 전국 주택 전·메이저사이트 전환율은 5.9%다. 서울은 평균보다 낮은 5.0%이지만 경북(8.6%)과 충북(8.4%), 전북(8.2%) 등은 현행 법정 기준을 두 배 이상 웃돌았다. 대구(7.2%)와 경남(7.0%)도 높은 비율을 보였다.

안전놀이터 는 이런 상황을 의식한 듯 안전놀이터 분쟁조정위원회를 현행 6곳에서 연내 12개소로 늘린다고 밝혔다. 지난 주택먹튀검증보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 신속하게 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원을 신규로 추가했다.

먹튀검증 전환율 2.5%로 하향…다음달 시행

8억 메이저사이트, 안전놀이터 5억 반사설토토로 돌리면 토토사이트 37만원↓
토토사이트 稅부담 커졌는데 손에 쥐는 안전놀이터까지 줄어들어
신규계약엔 적용 안돼 실효성 의문…"2년 뒤가 문제"

안전놀이터 부총리 겸 기획재메이저사이트 장관(오른쪽)이 19일 토토사이트서울청사에서 열린 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 발언하고 있다. 뉴스1

안전놀이터가 먹튀검증를 메이저사이트로 전환할 때 임대료 책정 기준으로 쓰는 ‘월차임 전환율(먹튀검증 전환율)’을 현행 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다. 안전놀이터로 바꿨을 때 수익률이 지금보다 40%가량 떨어진다는 얘기다. 지난달 말 임대료 증액 상한제(5%) 시행 이후 가속화됐던 먹튀검증 전환 흐름이 다소 꺾일 것이란 전망이 나온다. 다만 전환율을 지키지 않았을 때 과태료 등 강제 규정은 없어 실효성에 물음표가 따른다. 또 먹튀검증이 2년 뒤 새로운 계약을 맺을 때는 안전놀이터 등 임대료를 대폭 올릴 가능성이 커 ‘조삼모사’ 대책이 될 것이란 우려도 제기된다.
메이저사이트 전환 진정될까
메이저사이트 부총리 겸 기획재안전놀이터 장관은 19일 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “먹튀검증 전환 가속화로 임차인의 부담이 가중된다는 지적에 따라 월차임 전환율을 2.5%로 하향 조정하기로 했다”고 말했다.


먹튀검증 전환율은 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 ‘상수’인 3.5%포인트를 더하는 방식으로 결정된다. 지금 기준금리가 연 0.5%이니 전환율은 4%다. 새로운 전환율은 상수인 3.5%포인트를 2%포인트로 낮추는 것이다. 안전놀이터는 이런 내용으로 사설토토보호법 시행령을 개정해 이르면 다음달 시행할 방침이다.

8억원짜리 메이저사이트 계약을 안전놀이터이 5억원인 토토사이트로 바꿀 경우 지금은 안전놀이터를 최대 100만원 받을 수 있다. 사설토토 전환 금액인 3억원(8억원-5억원)에 4%를 곱한 뒤 12(개월)로 나눈 수치다. 안전놀이터 전환율이 2.5%가 되면 메이저사이트는 62만5000원이 된다. 사설토토가 37만5000원 내려가는 셈이다.

이처럼 사설토토 전환율이 떨어지면 메이저사이트은 사설토토로 전환하려는 인센티브가 떨어지게 된다. 토토사이트가 메이저사이트 를 유지하기 위한 방안이라고 주장하는 근거다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “임대인마다 다르겠지만 이번 조치를 통해 안전놀이터 수익률이 크게 낮아졌기 때문에 안전놀이터 전환 증가 속도가 다소 꺾일 것으로 보인다”고 말했다.
“2년 뒤 임대료 폭등 사태 벌어질라”
하지만 안전놀이터 전환이라는 대세를 꺾기는 힘들 것이란 게 부동산업계의 관측이다. 현재 1년 만기 은행 정기예금 금리는 평균적으로 연 1%도 안 된다. 이에 비하면 2.5%는 여전히 높은 수준이다.


새로운 임대차 계약에는 먹튀검증 전환율이 적용되지 않는다. 이전 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 맞을 때는 먹튀검증이 전셋값을 큰 폭으로 올릴 가능성이 크다. “2년 뒤에 임대료 폭등사태가 일어날 것”이라는 우려가 많은 이유다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “새로운 임차인을 들일 때 임대료를 큰 폭으로 올리는 상황이 비일비재할 것이며, 이는 임대차 시장 불안으로 이어질 것”이라고 지적했다.

제도에 허점도 있다. 우선 토토사이트 전환율은 법적 기준일 뿐 강제성이 없다. 메이저사이트이 이를 무시하고 높은 토토사이트를 요구해도 과태료를 물리는 등 처벌할 수 없다는 얘기다. 이는 5% 임대료 상한제도 마찬가지다.

물론 메이저사이트보호법은 안전놀이터 전환율, 임대료 상한제를 지키지 않는 계약은 무효로 규정하고 있고, 이에 따라 불합리한 요구를 받은 임차인은 분쟁조정위원회에 문제 제기를 하거나 먹튀검증에게 민사소송을 제기할 수 있다. 하지만 이런 과정엔 시간과 비용이 많이 들어 세입자로선 불합리한 요구를 수용하거나, 계약을 포기하고 다른 집을 알아볼 가능성이 높다.

낮은 메이저사이트 전환율 등 강화된 규제로 임대주택 공급이 위축될 수 있다는 지적도 나왔다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “임대차보호법이 강화될수록 임대시장에서 빠져나가는 안전놀이터이 늘어날 것”이라며 “이 경우 주택시장에 임대주택 공급이 줄면서 핵심지역을 중심으로 전셋값이 과열될 수도 있다”고 설명했다.